Lokalita a právní stav
Naše investiční strategie se v prvním roce zaměřuje na regiony s příznivým poměrem ceny a potenciálu růstu – konkrétně Ústí nad Labem, Děčín a Českou Lípu. První projekt jsme zahájili v Děčíně, v ulici Ruská – byt 2+1.
Výběr vhodné nemovitosti vždy začíná analýzou lokality:
– dostupnost MHD, škol, obchodů a dalších služeb
– celkové vnímání oblasti místními obyvateli
– kriminalita a bezpečnost
– plánovaný rozvoj okolí
Spolupracujeme s místními realitními makléři i obyvateli daného města, abychom ověřili reálný stav prostředí a získali informace z první ruky.
Právní stav nemovitosti
Preferujeme nemovitosti v osobním vlastnictví bez právních vad – bez věcných břemen, zástav, exekucí či jiných omezení. Čistý právní stav umožňuje rychlejší koupi a urychluje start rekonstrukčních prací.
Technický stav nemovitosti často rozhoduje o tom, zda projekt přinese zisk, nebo se promění v časově i finančně náročnou rekonstrukci. Důkladně hodnotíme:
Typ vytápění:
Jedním z často podceňovaných aspektů je způsob vytápění:
– Centrální dálkové vytápění – výhodné z pohledu provozních nákladů i investic do rekonstrukce. Zvyšuje ale pořizovací cenu bytu
– Lokální vytápění (wafky, přímotopy, vlastní kotel) – byty bývají levnější, ale vyžadují často kompletní předělání systému (vyšší náklady).
– Moderní alternativy (podlahové topení, uhlíkové fólie) – levnější na pořízení, ale ne vždy vhodné z hlediska provozních nákladů.
Typ vytápění vybíráme vždy s ohledem na lokalitu a cílového kupce.
Stav společných částí (střecha, kanalizace, chodby, výtah) výrazně ovlivňuje první dojem kupujícího. Zajímáme se:
– zda existuje SVJ (společenství vlastníků jednotek), nebo pouze správce
– kolik bytových jednotek dům obsahuje
– zda jsou plánovány opravy (ideálně hrazené z fondu oprav)
Absence SVJ nemusí být nevýhodou – záleží na tom, jak jsou jednotliví vlastníci aktivní a ochotní spolupracovat.
Rozdíl mezi panelovým a cihlovým domem není jen estetický:
Cihla: lepší akustika, vyšší hodnota, stabilnější trh. Nevýhodou může být stáří budov a skryté vady.
Panel: rovnější podlahy, nižší cena, úspora na rekonstrukci. Nevýhodou může být horší akustika a omezené možnosti dispozičních úprav.
Památkově chráněné objekty lákají svým kouzlem, ale:
– mají omezené možnosti rekonstrukce
– vyžadují schvalování změn památkáři
– přinášejí vyšší náklady i riziko prodloužených termínů
Dispoziční řešení má přímý vliv na atraktivitu a náklady na rekonstrukci. Preferujeme byty, u kterých lze snadno vytvořit moderní dispoziční řešení (např. oblíbené 2+kk s kuchyňským koutem). Pozor také na neobvykle velké byty s nevhodnou dispozicí – například 1+1 s 60 m² a jedním oknem nemusí být atraktivní ani po kompletní rekonstrukci.
Vždy přemýšlíme nad tím, pro koho je byt určen. Jinak vybavíme byt pro mladý pár, jinak pro seniora, a jinak pro rodinu s dětmi.
Příklady vybavení, které může zaujmout (nebo naopak zbytečně prodražit):
– podlahové topení
– walk-in sprcha
– vestavné skříně na míru
– skryté zárubně
– kuchyňská linka na míru
– klimatizace
– rekuperace
– typy podlahy laminátová, vinylová nebo dřevěná
Vše musí dávat ekonomický smysl. Cílem není „přeinvestovaný“ byt, který se kvůli vysoké ceně neprodá dostatečně rychle.
Specifika přízemí a podkroví
Přízemní byty: horší soukromí, vyšší riziko vlhkosti, bezpečnostní otázky
Podkrovní byty: složité zateplení, riziko přehřívání, závislost na stavu střechy
Rozhodující slovo má vždy kalkulace. Sledujeme:
– kupní cenu a cenu za m²
– vývoj cen v dané lokalitě
– výši záloh do SVJ a stav fondu oprav
– právní a technické náklady
– náklady na financování (úroky, poplatky)
Výsledkem je propočet návratnosti investice a plánovaný zisk.
Výběr nemovitosti u nás není otázkou intuice ani emocí. Každé rozhodnutí zakládáme na kombinaci tří klíčových pilířů: tvrdých dat, důkladné místní znalosti a přesně spočítaného finančního modelu. Nevsázíme na náhodu ani líbivý první dojem. Místo toho analyzujeme reálný stav trhu, sledujeme vývoj cen v dané lokalitě, prověřujeme technický a právní stav nemovitosti a přemýšlíme nad tím, pro koho bude byt určený. Díky tomu dáváme investicím pevné základy – a nespoléháme se na štěstí, ale na čísla a strategii.
Catalpa Capital s.r.o. (2022 – 2025)